Los propietarios de Nueva York Downtown Remake Oficinas de cambio de los bancos
Por David M. Levitt - Jul 30, 2013 11:01 PM GMT-0500
David Cheikin de Brookfield Office Properties
Los peatones caminan por el atrio del jardín de invierno en el complejo
de Brookfield Place en Battery Park City, en Nueva York. Fotógrafo: Victor J. Azul / Bloomberg
Nuevo pabellón de entrada de Brookfield Place de Nueva York se ve en
esta foto folleto, que conectará el complejo con el terminal CAMINO
siendo construido en el sitio del World Trade Center en la calle. El pabellón se abrirá antes de fin de año. Fotógrafo: Michael Bauer / Brookfield Office Properties Inc. a través de Bloomberg
Corrientes ligeras a través de las ventanas de un piso de oficinas en
construcción en el complejo de Brookfield Place en Battery Park City, en
Nueva York. Fotógrafo: Victor J. Azul / Bloomberg
Los materiales de construcción se sientan en un área de patio de
comidas que albergará 14 proveedores y 600 asientos en el complejo de
Brookfield Place en Battery Park City, en Nueva York. Fotógrafo: Victor J. Azul / Bloomberg
Brookfield Office Properties Inc. Vice Presidente de Leasing David
Cheikin está liderando el esfuerzo para rehacer inferior antiguo World
Financial Center de Manhattan en un destino para las empresas de
tecnología y medios de comunicación. Fuente: Brookfield Office Properties Inc. a través de Bloomberg
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Brookfield está quitando bronce y adornos de mármol y la adición de aparcamiento de bicicletas, conexión Wi-Fi en los espacios públicos y estaciones de carga de coches eléctricos. En la antigua sede de Merrill, vidrio claro está reemplazando a la imponente fachada de color oscuro construido como una barrera para el público, dijo Cheikin.
"Estamos tratando de encontrar formas para que sea más acorde con la forma en que la gente quiere trabajar hoy", dijo.
Los propietarios del centro, con millones de pies cuadrados de espacio
vacío están transformando las oficinas que fueron diseñados para la
élite financiera mundial para mejorar la apelación a la tecnología de
Nueva York y las empresas de comunicación.
Están lanzando sus propiedades como una alternativa a las fábricas
reconvertidas del centro sur, donde el frenesí de la demanda ha hecho
subir los alquileres y los impulsados por las vacantes
a los más bajos de los EE.UU. El cambio de imagen es sólo una parte del
desafío ya que la zona se enfrenta a un exceso de oferta del espacio
desde los rascacielos que están a punto de concluir en el sitio del
World Trade Center. Espacio Vacío
La consolidación de las empresas financieras han dejado los propietarios de al menos 6,3 millones de pies cuadrados (585.000 metros cuadrados) de espacio para llenar, casi el 7 por ciento de la Manhattan más baja del mercado de oficinas, según datos de la corredora Grubb Newmark Knight Frank. Otros 2,4 millones de pies cuadrados permanece unrented a las dos de nuevo centro comercial torres previstas para mediados de 2014. En Brookfield Place, las vacantes se ciernen sobre una tercera parte de sus 8 millones de pies cuadrados.Al otro lado de la calle en el 1 World Trade Center, la Organización Durst está preparando una campaña de marketing para convencer a las empresas creativas que se sentirán como en casa en el edificio más alto del hemisferio occidental. Casi la mitad de la torre, que se inaugurará el próximo año, está disponible para alquiler.
Durst, socio de capital de la Autoridad Portuaria de Nueva York y Nueva Jersey en el rascacielos de 1.776 pies (541 metros), se dirige a empresas que están en "fase de crecimiento y dos, después de las etapas de inicio de incubación", dijo Tara Stacom, el Cushman & Wakefield Inc. vicepresidente que está trabajando con los desarrolladores sobre el esfuerzo de leasing.
Nueva construcción
"Hay algo que la nueva construcción con capacidad para todos los usuarios de tecnología que la vieja construcción no puede, y ese es el crecimiento", dijo Stacom. "Muchos de estos inquilinos son de un tamaño hoy, y son 200 veces más que el tamaño en menos de una década, y en algunos casos menos de la mitad de una década. Estamos sólo ahora va a hablar a esta audiencia ".Los inquilinos pudieron ponerse de acuerdo para tener un espacio pequeño al principio, luego expandirse a oficinas más grandes en la torre, dijo Stacom. Como los alquileres se disparan en los edificios más antiguos del centro sur, del gobierno disponibles los incentivos y la eficiencia de los nuevos bienes inmuebles haría que el centro comercial más rentable, incluso a un precio de renta de $ 75 por pie cuadrado, entre los más altos de la ciudad, dijo .
Espacio abierto de la torre, sin columnas ofrece más flexibilidad y los desarrolladores están incluso dispuestos a duplicar una mirada que se ha vuelto popular entre las empresas de tecnología, dejando los conductos expuestos, dijo Stacom.
Space 'coinciden'
Alrededor de 1,4 millones de pies cuadrados son tácito en el rascacielos, que está programado para abrir a los inquilinos el próximo año y contará con Conde Nast Publications Inc. como su principal inquilino. Otro de 1 millón de pies cuadrados están disponibles en Silverstein Properties Inc . s 4 World Trade Center, para abrir antes de final de año.Hay "un desajuste entre la cantidad sin precedentes de la clase un espacio disponible y las preferencias del sector tecnológico para el espacio loft en un barrio con un ambiente no-corporativa", según inquilino corretaje Studley Inc.
"Las compañías tecnológicas y creativas del sector en Manhattan son indiscutiblemente creciendo a pasos agigantados, "Steven Coutts, vicepresidente senior de investigación nacional en Nueva York Studley, dijo en un informe del 24 de julio. "Sin embargo, este sector todavía carece de la influencia de llenar el vacío" dejado por los bancos contratantes y otros usuarios tradicionales de oficina, tales como empresas de contabilidad y seguros.
Las rentas más bajas
Downtown Manhattan tiene las rentas más bajas y la disponibilidad de oficinas más alto de tres submercados más importantes del municipio. La tasa de disponibilidad - espacio vacío y oficinas que quedaran vacantes en los 12 meses - casi 16 por ciento a finales de junio, un aumento del 10,8 por ciento el año anterior, los datos de CBRE Group Inc. espectáculo. Rentas Pedir subieron 20 por ciento a un promedio de 47,13 dólares por pie cuadrado, un reflejo de las expectativas de los terratenientes para el espacio de alta gama añadido al mercado en el último año, de acuerdo con Los Angeles CBRE.Los alquileres en centro sur - incluyendo barrios como Chelsea, el distrito de Flatiron Soho - un promedio de $ 63,44 por pie cuadrado y la tasa de disponibilidad fue del 10 por ciento.
Brookfield tiene alrededor de 2,7 millones de pies cuadrados de antiguas oficinas de Merrill para llenar en su complejo del mismo nombre. Bank of America Corp. (BAC) , que se hizo cargo del espacio cuando compró Merrill en 2009, se mantiene sobre 775.000 metros cuadrados y dejar de pagar alquiler sobre el resto en septiembre, cuando sus contratos expiran.
En la antigua sede de Merrill a 250 Vesey St., el restaurante vacío que una vez albergó el Club Río Hudson, donde los corredores se alimentaban de urogallo y el faisán, se ha eliminado. Ahora es un espacio abierto donde cualquiera puede contemplar la estatua de la libertad en la distancia. El cambio es parte de un cambio de imagen de 250 millones de dólares locales comerciales del World Financial Center, que incluirá un mercado de alimentos de lujo y restaurantes con vistas al puerto deportivo.
Tránsito Hub
Otro punto de venta, de acuerdo con Cheikin, será la conclusión en los próximos dos años de un centro de tránsito de $ 3940 millones diseñado por el arquitecto español Santiago Calatrava. Brookfield está a punto de completar una entrada de vidrio de 55 pies con el apoyo de un par de columnas de acero en forma de ciclón que unirán Brookfield Place con el centro de transporte.Al otro lado de la ciudad en la ribera del río East, SL Green Realty Corp. (SLG) es el marketing alrededor de 900.000 pies cuadrados en 180 Maiden Lane, un negro de cristal de la torre sur del puente de Brooklyn. La mayor parte de esto es el espacio que American International Group Inc. (AIG) , una vez que la mayor aseguradora del mundo, dejará vacante el próximo año.
SL Green, el mayor propietario de oficinas de Manhattan, está invirtiendo $ 40 millones en renovaciones que incluyen decisiones sobre la plaza interior, así como cafetería, auditorio y club de salud de AIG para transformarlos en "servicios de tipo comunitario," dijo Steve Durels, director de arrendamiento .
Ciclo Soul
"Quiero que la cafetería para que parezca que es un Starbucks, y quiero que el gimnasio para que parezca que es un ciclo Soul", dijo Durels. "Y quiero que el auditorio se vea como el espacio de presentación que encontrarías en un W Hotel."Lo más importante, dijo, el atrio de la planta baja funciona como un parque interior, con zonas de estar donde la gente puede tomar un café y trabajar en sus computadoras portátiles. La mitad de la planta será cubierto en césped artificial, donde los inquilinos pueden organizar un partido de voleibol, badminton o petanca.
Hasta ahora, los esfuerzos de los propietarios del centro a la tierra las empresas creativas han dado pocos frutos. Algunos de los grandes nombres de la industria - Yahoo! Inc., eBay Inc., LinkedIn Corp., Microsoft Corp. y Facebook Inc. - han optado por ir a otra parte. Yahoo tomó cuatro plantas en el siglo de edad, antigua sede del New York Times en el centro, mientras que LinkedIn fue a los 82 años de edad, el Empire State Building. EBay eligió una tienda sola vez en la Sexta Avenida en el Chelsea que se remonta a la década de 1890, cuando el corredor era conocida como Milla de Damas.
Las empresas "icónico"
Facebook fue para el East Village, teniendo cerca de 100.000 pies cuadrados en 770 Broadway, que fue diseñado en 1905 por Daniel Burnham, el arquitecto que concibió el edificio Flatiron. La compañía de medios de comunicación social se une a los inquilinos, incluso AOL Inc. y el Huffington Post, en la propiedad de 15 pisos."Esas empresas son icónicos," dijo Miles Rose, fundador de SiliconAlley.com , una comunidad basada en la Web para la industria de la tecnología emergente de Nueva York. "Las grandes cajas simples no funcionan, ya sea para su cultura corporativa o de sus trabajadores. Mayores, edificios icónicos tienen carácter y tienen presencia ".
De los 50 mayores Manhattan arrendamientos realizados por la tecnología, los medios de comunicación, la información y los inquilinos de la moda en los últimos dos años, sólo 10 estaban en edificios terminados a más tardar el 1970, de acuerdo con Compstak Inc., un proveedor con sede en Nueva York de los datos de arrendamiento.
Cuando 10gen Inc., fabricante de software de gestión de datos MongoDB, trató de ampliar fuera de sus oficinas Soho año pasado, "el centro no era exactamente el adecuado para nosotros", dijo Eliot Horowitz, cofundador y director de tecnología. "Queríamos un lugar que era bastante amplia, abierta y siento algo elevada. Nos queríamos una especie de sensación de Soho, pero con mucha más flexibilidad y mucho más espacio de lo que podemos conseguir realmente en el Soho ".
Edificios antiguos
10gen terminó teniendo cerca de 32.000 pies cuadrados en el edificio del Times, dijo. Este mes, se amplió su compromiso de casi 50.000 metros cuadrados.Algunas empresas creativas que han pasado el centro han favorecido los edificios más antiguos del mercado. Cuando HarperCollins Publishers Ltd. acordó dejar su sede Midtown desde hace mucho tiempo, tomó 180,000 pies cuadrados en el 195 de Broadway, una torre porticada construida en 1916, que fue originalmente la American Telephone y Telegraph Co. edificio. WeWork, una empresa fundada hace tres años para proporcionar espacio de oficina compartido para startups, se llevó 120.500 pies cuadrados en el 222 de Broadway, una propiedad de 27 pisos terminado en 1961 que las oficinas de Merrill vez alojados.
Brooklyn Proyectos
Brooklyn , al otro lado del East River de Manhattan, puede emerger como la competencia por la tecnología y los medios de los inquilinos. Los desarrolladores tienen planes para unos 630.000 metros cuadrados de oficinas en la antigua fábrica de azúcar Domino en el paseo marítimo de la zona de Williamsburg. En una zona industrial cerca del puente de Brooklyn, 1,2 millones de metros cuadrados de edificios de propiedad de largo por los Testigos de Jehová están bajo contrato para ser vendidos a una sociedad que puede hacer que la mayor parte del espacio en oficinas.Proyectos Corp. Desarrollo Económico de Nueva York que las compañías de tecnología de rápido crecimiento necesitarán otros 20 millones de pies cuadrados de espacio en los próximos 12 años, y que van a la búsqueda de rentas de menos de $ 40 por pie cuadrado.
Melissa Coley , una portavoz de Brookfield, se negó a decir lo que alquila está buscando en Brookfield Place. El casero dijo la semana pasada que había alquilado cerca de 191.000 metros cuadrados junto a Bank of Nova Scotia, Oppenheimer Fondos Inc. y fitness-club cadena Equinoccio Holdings Inc. A principios de este año, aterrizó GFK SE, una empresa minorista de investigación alemán, por 75.000 pies cuadrados en 200 Liberty St., anteriormente 1 World Financial Center. GFK está pasando de un edificio antiguo en el Chelsea.
Centro de Comercio
El sitio del World Trade Center está a punto de conseguir su segundo inquilino grandes medios de comunicación. GroupM, la planificación de la publicidad y la empresa de colocación propiedad de WPP Inc., está trabajando en términos de arrendamiento de 515.000 metros cuadrados en 3 World Trade Center, según dos personas con conocimiento de las negociaciones.El rascacielos, programada para completarse en 2016, está siendo desarrollado por Larry Silverstein, quien consideró que capsula la torre de siete pisos si no pudiera aterrizar un inquilino. Si se sigue adelante con la construcción de ésta a la altura de 80 pisos llenos, tendrá otras 2 millones de pies cuadrados para llenar.
Los espacios de 70.000 metros cuadrados previstos para 3 World Trade Center, llamados "patios de operaciones" en la página web del desarrollador, se pueden diseñar para "toda la industria", según Jeremy Moss, director de arrendamiento de Silverstein. GroupM se propone utilizar parte de las cinco plantas de base, de acuerdo con la gente.
Greg Taubin, corredor de Studley que representó 10gen, dijo determinados inquilinos tecnología se verán tentados por los esfuerzos de los terratenientes, mientras que otros "no van a ir por debajo de la calle 14, y punto."
"Es muy inquilino específico", dijo. "Pero, como centro sur sigue siendo difícil para este tipo de inquilinos, algunos edificios del centro serán los beneficiarios de este."
Para comunicarse con el reportero en esta historia: David M. Levitt en Nueva York en dlevitt@bloomberg.net
Para ponerse en contacto con el editor responsable de esta historia: Kara Wetzel en kwetzel@bloomberg.net
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